Codice Civile
Titolo VII – Capo I – art. 1100 – 1116

Art. 1100 C.C.

(Norme regolatrici) Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in
comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti.

Art. 1101 C.C.
(Quote dei partecipanti) Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1102 C.C.
(Uso della cosa comune) Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1103 C.C.

(Disposizioni della quota) Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Art. 1104 C.C.
(Obblighi dei partecipanti) Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105 C.C.
(Amministrazione) Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Art. 1106 C.C.
(Regolamento della comunione e nomina di amministratore) Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Art. 1107 C.C.

(Impugnazione del regolamento) – Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1108 C.C.

 

 

(Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione) Con

deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore

complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al

miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse

non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa

eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti

l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno

dei partecipanti. E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di

costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove

anni. L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma,

qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o

per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1109 C.C.

 

 

(Impugnazione delle deliberazioni) Ciascuno dei componenti la minoranza

dissenziente può impugnare davanti all’autorità giudiziaria le deliberazioni della

maggioranza: nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105, se la deliberazione è

gravemente pregiudizievole alla cosa comunese non è stata osservata la disposizione del

terzo comma dell’art.1105; se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti

l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma

dell’art. 1108. L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta

giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro

comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la

sospensione del provvedimento deliberato.

Art. 1110 C.C.

 

 

(Rimborso di spese) – Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri

partecipanti o dell’amministratore, ha sostenute spese necessarie per la conservazione della

cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1111 C.C.

 

 

(Scioglimento della comunione) Ciascuno dei partecipanti può sempre

domandare lo scioglimento della comunione, l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua

dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può

pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non

maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è

stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze

lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del

tempo convenuto.

Art. 1112 C.C.

 

 

(Cose non soggette a divisione) – Lo scioglimento della comunione non può

essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui

sono destinate.

Art. 1113 C.C.

 

 

(Intervento nella divisione e opposizione) I creditori e gli aventi causa da un

partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare

la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla

divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione

surrogatoria. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione, per l’effetto

indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di

divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa

domanda. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro

confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti

soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della

trascrizione della domanda di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in

natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal

comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla

comunione medesima, ovvero da collazione.

Art. 1114 C.C.

 

 

(Divisione in natura) La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere

comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1115 C.C.

 

 

(Obbligazioni solidali dei partecipanti) Ciascun partecipante può esigere che

siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o

scadano entro l’anno dalla domanda di divisione. La somma per estinguere le obbligazioni

si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si

procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i

condividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso

concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri

condividenti.

Art. 1116 C.C.

 

 

(Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria) – Alla divisione delle

cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in

contrasto con quelle sopra stabilite.

Codice Civile

Titolo VII – Capo II – artt. 1117 – 1139

Art. 1117 C.C.

 

 

(Parti comuni dell’edificio) - Sono oggetto di proprietà comune dei

proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento

periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge

l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici

solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le

facciate;

2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la

portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti

destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune,

come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi

centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il

riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per

l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via

cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà

individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di

utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

(1)

1117-

 

bis. Ambito di applicabilità -

Le disposizioni del presente capo si applicano, in

quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più

condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

(2)

1117-

 

ter. Modificazione delle destinazioni d’uso -

Per soddisfare esigenze d’interesse

condominiale l’assemblea con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei

partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la

destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni

consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve

effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da

pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione

dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione

e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli

adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla

stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. (2)

1117-

 

quater. Tutela delle destinazioni d’uso -

In caso di attività che incidono

negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni,

l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e

possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche

mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività

con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136. (2)

1118. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni -

 

 

Il diritto di ciascun condomino sulle

parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità

immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti

comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la

conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria

unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di

condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o

aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al

pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua

conservazione e messa a norma. (1)

1119. Indivisibilità -

 

 

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno

che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun

condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. (3)

1120. Innovazioni -

 

 

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma

dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso

più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono

disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli

edifici e degli impianti;

2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il

contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi

destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la

produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti

eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che

conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del

lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per

l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o

via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze,

ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di

alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di

farne uso secondo il loro diritto. (4)

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche

di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente

comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di

esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza

indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. (4)

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del

fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni

dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

1121. Innovazioni gravose o voluttuarie -

 

 

Qualora l’innovazione importi una spesa molto

gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza

dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i

condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella

spesa.

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la

maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne

integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono

tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle

spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale -

 

 

Nell’unità immobiliare di sua

proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite

in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere

che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla

sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. (1)

1122-

 

bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di

energia da fonti rinnovabili -

 

 

Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione

radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da

satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole

utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità

immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico

dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili

destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea

superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà

comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di

esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al

quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre

cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio

e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta

degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni,

salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o

comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare

l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni

eventuali.

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove

necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad

autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. (2)

1122-

 

ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni -

Le deliberazioni concernenti

l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la

videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al

secondo comma dell’articolo 1136. (2)

1123. Ripartizione delle spese -

 

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il

godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse

comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in

misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite

in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire

una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del

gruppo di condomini che ne trae utilità.

1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (5) -

 

 

Le scale e gli

ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La

spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità

immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun

piano dal suolo. (6)

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si

considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici

solari, qualora non siano di proprietà comune.

1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai -

 

 

Le spese per la

manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali

dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del

piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore

l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

1126. Lastrici solari di uso esclusivo -

 

 

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi

non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a

contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due

terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico

solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

1127. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio -

 

 

Il proprietario dell’ultimo piano

dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.

La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto

architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani

sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore

attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi

compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre

tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di

usare.

1128. Perimento totale o parziale dell’edificio -

 

 

Se l’edificio perisce interamente o per una

parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la

vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la

ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in

proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla

ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere

agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la

stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei

condomini.

1129. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore -

 

 

Quando i condomini sono più di

otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità

giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico,

l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si

tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di

cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato,

previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo

rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini

di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti

nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della

polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale

adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere

effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la

responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza

deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le

condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è

affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,

dell’amministratore.

In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso

comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti,

anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai

condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su

uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun

condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre

copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la

documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad

eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad

ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad

agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla

chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo

63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del

nuovo amministratore.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la

maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di

condominio.

Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel

caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione,

ovvero in caso di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto

disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche

singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la

violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte

dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di

accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei

confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore

revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto

condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la

nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di

deliberazioni dell’assemblea;

3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il

patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri

condomini;

5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità

eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute

al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente

esecuzione coattiva;

7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del

presente articolo.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare

nuovamente l’amministratore revocato.

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare

analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso

per l’attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla

sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,

realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso

dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti

pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie

dell’edilizia residenziale pubblica. (1)

1130. Attribuzioni dell’amministratore -

 

 

L’amministratore, oltre a quanto previsto

dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1.

eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione

del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-

 

bis e curare l’osservanza del

regolamento di condominio;

2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune,

in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria

delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5. eseguire gli adempimenti fiscali;

6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei

singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,

comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di

ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta

entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza

delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie

alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o

incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie,

addebitandone il costo ai responsabili;

7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e

revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle

assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le

deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto

richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.

Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine

cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del

condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel

registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da

quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può

tenersi anche con modalità informatizzate;

8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al

rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del

condominio;

9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei

pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10.redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea

per la relativa approvazione entro centottanta giorni. (1)

1130-

 

bis. Rendiconto condominiale -

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata

e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi

disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire

l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota

sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle

questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente

identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La

deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la

relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono

prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a

proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data

della relativa registrazione.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio

composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il

consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (2)

1131. Rappresentanza -

 

 

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei

maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea,

l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i

condomini sia contro i terzi. (7)

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni

dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si

riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni

dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei

condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al

risarcimento dei danni.

1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti -

 

 

Qualora l’assemblea dei condomini abbia

deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,

con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle

conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto

notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte

vittoriosa.

Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia

tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile

ripetere dalla parte soccombente.

1133. Provvedimenti presi dall’amministratore -

 

 

I provvedimenti presi

dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i

provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del

ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.

1134. Gestione di iniziativa individuale -

 

 

Il condomino che ha assunto la gestione delle

parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al

rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. (1)

1135. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini -

 

 

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli

precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:

1. alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;

2. all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa

ripartizione tra i condomini;

3. all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del

residuo attivo della gestione;

4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo

obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. (6)

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano

carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti,

programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati

qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di

demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del

patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale

della zona in cui il condominio è ubicato. (4)

1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni -

 

 

L’assemblea in prima

convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che

rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al

condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la

maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale,

l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima

e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti

condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei

partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli

intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e

passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le

deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di

notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-

 

quater, 1120, secondo comma,

1122-

 

ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza

stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-

 

bis, terzo

comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la

maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati

regolarmente convocati.

Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto

dall’amministratore. (1)

1137. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea -

 

 

Le deliberazioni prese

dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino

assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento

nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i

dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la

sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non

sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della

deliberazione.

Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al

libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-

 

octies, sesto comma,

del codice di procedura civile. (1)

1138. Regolamento di condominio -

 

 

Quando in un edificio il numero dei condomini è

superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa

l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti

a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative

all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di

condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal

secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)

dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. (6)

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun

condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso

possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129,

1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o

detenere animali domestici. (4)

1139. Rinvio alle norme sulla comunione -

 

 

Per quanto non è espressamente previsto da

questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Codice Civile

Disposizioni attuative – artt. 61 – 72

Art. 61 Disp. Att. (Separazione dei condomini)

 

 

– Qualora un edificio o un gruppo di

edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in

parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i

comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo

comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di

almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la

separazione.

Art. 62 Disp. Att.

 

 

(Separazione dei condomini) La disposizione del primo comma

dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune gli originari partecipanti

alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi

senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali

o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato

dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice

stesso.

Art. 63 Disp. Att. (Riscossione contributi – Condomino subentrante – mora nei

pagamenti) -

 

 

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato

dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un

decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a

comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini

morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non

dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre,

l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni

suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento

dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i

contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del

titolo che determina il trasferimento del diritto. (1)

Art. 64 Disp. Att.

 

 

(Procedura per la revoca dell’amministratore) Sulla revoca

dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto

comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con

decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel

termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. (1)

Art. 65 Disp. Att.

 

 

(Nomina del curatore speciale in mancanza dell’amministratore) Quando

per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o

proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un

curatore speciale ai sensi dell’art. 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve

senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della

lite.

Art. 66 Disp. Att. (Convocazione dell’assemblea in via straordinaria)

 

 

- L’assemblea,

oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del

codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo

ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino

un sesto del valore dell’edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere

direttamente alla convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può

essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente

specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni

prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta

raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere

l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione

assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o

assenti perché non ritualmente convocati. (6)

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della

prima. (4)

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo

svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico

avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione

dell’assemblea validamente costituitasi. (4)

Art. 67 Disp. Att. (Rappresentanza dei condomini in assemblea – Usufruttuario) -

 

 

Ogni

condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega

scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto

dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno

diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari

interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all’articolo 1117-

 

bis del codice, quando i partecipanti sono

complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza

di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea

per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina

dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità

giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii

interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede

alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a

provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono

notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a

tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il

rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente

all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte

dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque

assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli

affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei

servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui

l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti

di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di

convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei

contributi dovuti all’amministrazione condominiale. (1)

Art. 68 Disp. Att. (Attribuzione del valore alle quote di proprietà) -

 

 

Ove non precisato

dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e

1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in

millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio,

dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. (1)

Art. 69 Disp. Att. (Revisione quote comproprietà)

 

 

I valori proporzionali delle singole

unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere

rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche

nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136,

secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di

sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità

immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità

immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da

chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata

al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio

unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza

indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a

quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle

per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. (1)

Art. 70 Disp. Att.

 

 

- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a

titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad

euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese

ordinarie. (1)

Art. 71 Disp. Att. (Registro delle deliberazioni) -

 

 

Il registro indicato dal quarto comma

dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso

l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Art. 71-

 

bis Disp. Att.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

•

 

A) che hanno il godimento dei diritti civili;

•

 

B) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione,

l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro

delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non

inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

•

 

C) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo

che non sia intervenuta la riabilitazione;

•

 

D) che non sono interdetti o inabilitati;

•

 

E) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

•

 

F) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

•

 

G) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di

formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora

l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di

amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal

caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli

amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei

condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la

cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza

formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno

nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è

consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di

cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica. (2)

Art. 71-

 

ter Disp. Att.

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al

secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito

internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in

formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per

l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. (2)

Art. 71-

 

quarter Disp. Att

. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo

5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla

violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del

codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un

organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio

è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare

da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di

cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della

prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui

all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza,

la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto

legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di

munirsi della delibera assembleare. (2)

Art. 72 Disp. Att.

 

 

I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei

precedenti artt. 63, 66, 67 e 69.

Art. 155-

 

bis.

L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui

all’articolo 1122-

 

bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore

del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo

1136, commi primo, secondo e terzo, del codice. (2)

Note:

(1)

 

 

Articolo sostituito.

(2)

 

 

Articolo aggiunto.

(3)

 

 

Comma modificato. In particolare, sono state aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e

con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».

(4)

 

 

Comma aggiunto.

(5)

 

 

Rubrica sostituita.

(6)

 

 

Comma sostituito.

(7)

 

 

Comma modificato. In particolare, è stato sostituito l’inciso «dall’articolo precedente»

con l’inciso «dall’articolo 1130».

(8)

 

 

Comma modificato. In particolare al n. 1) sono state aggiunte, in fine, le seguenti

parole: «. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione

e il codice fiscale».

(9)

 

 

Comma modificato. In particolare, dopo le parole «per le cause tra condomini» sono

state aggiunte le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».

(10)

 

 

Comma modificato. In particolare, le parole: «con le maggioranze previste

dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono state sostituite dalle

seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice

civile».

(11)

 

 

Comma modificato. In particolare, le parole: «semplice delle quote millesimali

rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono state sostituite con le seguenti: «degli

intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».

(12)

 

 

Comma modificato. In particolare, le parole: «l’assemblea di condominio decide a

maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono state sostituite

dalle seguenti: «l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal

secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.».

(13)

 

 

Comma modificato. In particolare, le parole: «l’articolo 1136, terzo comma, dello

stesso codice» sono state sostituite dalle seguenti: «l’articolo 1120, secondo comma, dello

stesso codice».

N.B.

 

 

: Le disposizioni di cui agli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131,

1132, 1136 e 1137 c.c., nonché agli articoli 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. sono inderogabili.